Pachtrecht

Optionsrecht im Pachtvertrag erlischt, wenn es nicht rechtzeitig und schriftlich ausgeübt wird, OLG Celle, Urteil vom 12.03.2014, 7 U 164/13

Sachverhalt:
In einem auf 5 Jahre befristeten Pachtvertrag über landwirtschaftliche Flächen war eine Option auf Verlängerung des Vertrages um 2 x 5 Jahre und später für weitere 4 x 5 Jahre vereinbart. Nach dem der Pächter die Option zur Verlängerung des Pachtverhältnisses zunächst ausdrücklich ausgeübt hatte, hat er dies bei der dritten Verlängerungsoption nicht getan. Er hat lediglich das Pachtverhältnis fortgesetzt, also die Flächen weiter genutzt und die vereinbarte Pacht gezahlt. Der Verpächter kündigte daraufhin zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Der Pächter wendet sich gegen die Kündigung mit dem Argument, er habe das Optionsrecht durch das tatsächliche Fortführen des Pachtverhältnisses und die Zahlung der vereinbarten Pacht konkludent, also durch schlüssiges Verhalten ausgeübt.

Entscheidung:
Dies sahen die Richter am OLG Celle anders. Sie urteilten, die dritte Verlängerungsoption sei nicht wirksam ausgeübt worden, so dass der Verpächter zur Kündigung berechtigt war und der Pächter die Flächen zurückgeben muss. Die Verlängerungsoption muss nämlich, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist, spätestens bis zum letzten Tag der befristeten regulären Pachtzeit ausgeübt werden (hier: ursprüngliche Pachtzeit 1.3.1996 bis 28.2.2001, Verlängerungsoption 2 x 5 Jahre und noch einmal 4 x 5 Jahre = Ausübung der ersten Option bis 28.2.2001, Ausübung der 2. Option bis 28.2.2006, Ausübung der 3. Option bis 28.2.2011 usw.). Das Ausüben kann nur schriftlich erfolgen. Bei einer Pachtdauer von mehr als zwei Jahren sieht das Gesetz die Schriftform nicht nur des Vertrages vor, sondern vielmehr wird diese Vorschrift auch auf die Erklärung über eine Verlängerung angewendet. Die Verlängerung ist jedoch nicht schriftlich ausgeübt worden. Das tatsächliche weitere Nutzen der gepachteten Flächen, das ja erst nach Ablauf der regulären Pachtzeit (die hier nach dem 28.2.2011 eintrat, denn bis dahin war aufgrund der wirksamen zweimaligen Optionsausübung das Pachtverhältnis verlängert worden) möglich war, ist zwar als konkludente Verlängerung des Pachtvertrages zu werten, aber eben ohne die Verlängerungsoption. Die erlischt nämlich mit Ablauf der regulären Pachtzeit, wenn sie nicht bis dahin erneut wirksam, hier also schriftlich, ausgeübt wurde und lebt auch später nicht wieder auf.

Wichtig:
Ist nichts anderes im Pachtvertrag geregelt, muss eine vereinbarte Option zur Verlängerung des Vertrages noch in der laufenden Pachtzeit ausgeübt werden. Sowohl bei Landpachtverträgen über mehr als 2 Jahre als auch bei Pacht- oder Mietverträgen über mehr als ein Jahr sieht das Gesetz zwingend die Schriftform des Vertrages vor, so dass damit auch die Verlängerungsoption schriftlich zu erklären ist. Unabhängig von der Vertragsdauer sollte die Option schon deshalb schriftlich erklärt werden, damit dies im Falle eines Falles auch bewiesen werden kann. Zudem sollte der Pächter auch den Zugang der schriftlichen Verlängerungsoption beim Verpächter beweisen können. Das ist z.B. durch Zustellung per Boten, durch das persönliche Übergeben im Beisein eines Zeugen, durch Einschreiben/Rückschein oder per Gerichtsvollzieherzustellung möglich. Setzt der Pächter das Pachtverhältnis ohne Ausübung der Verlängerungsoption fort, muss der Verpächter/Vermieter dem innerhalb von 2 Wochen widersprechen, §§ 545, 581 Abs. 2 BGB, sonst verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Bei einem Landpachtverhältnis über mehr als drei Jahre müssen Pächter oder Verpächter beim jeweils anderen Vertragsteil zwei Jahre vor Pachtende schriftlich anfragen, ob der andere das Pachtverhältnis fortsetzen will. Ist dies nicht gewollt, muss innerhalb von drei Monaten, wiederum schriftlich, die Fortsetzung des Pachtverhältnisses abgelehnt werden. Bleibt eine Antwort aus, verlängert sich auch das Landpachtverhältnis auf unbestimmte Zeit. Auf diese Folge muss in der Anfrage hingewiesen werden, sonst ist sie wirkungslos, § 594 BGB. Setzt sich das Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit fort, kann es aber jederzeit imit der gesetzlich vorgesehenen Frist gekündigt werden. Im Gegensatz dazu ist die Kündigung bei einem befristeten Pachtverhältnis nur möglich, wenn besondere Gründe vorliegen.


Ersatz von Baukosten bei gescheitertem Erwerb des Pachtgrundstücks BGH, Urteil vom 19.7.2013, V ZR 93/12

Sachverhalt:
Pächter und Verpächter schließen einen Pachtvertrag über ein Grundstück, auf dem der Pächter im Einvernehmen mit dem Verpächter einen Pferdestall mit Wohnhaus und einen weiteren, separaten Pferdestall baut. Im Pachtvertrag wurde geregelt, dass unverzüglich ein Erbbaurechtsvertrag über eine Laufzeit von 99 Jahren zu schließen sei. Weiter wurde vereinbart, dass für den Fall, dass es zu einem Erbbaurechtsvertrag nicht kommt, der Pachtvertrag entsprechend auf 99 Jahre verlängert werden soll. Der Erbbaurechtsvertrag wurde nicht abgeschlossen, weil der Verpächter sich weigerte. Zudem kündigte der Verpächter den Pachtvertrag. Der Pächter kündigte rein vorsorglich seinerseits und fordert vom Verpächter Wertersatz seiner für die Errichtung der Gebäude entstandenen Kosten.

Entscheidung:
Der BGH gesteht dem Pächter zwar nicht den Ersatz der für die Errichtung der Gebäude entstandenen Kosten, wohl aber entsprechend ständiger Rechtsprechung die Abschöpfung des Wertzuwachses, den das Grundstück infolge der Baumaßnahmen erfahren hat, zu. Der Pächter habe in der begründeten Erwartung gehandelt, künftig das Eigentum an dem Grundstück zu erwerben bzw. damit vergleichbar, Erbbaurechtsberechtigter zu werden. Diese Erwartung ist durch die vorzeitige Kündigung enttäuscht worden.

Wichtig:
Dem Pächter steht ein solcher Anspruch dann zu, wenn – wie hier durch den Pachtvertrag dokumentiert - die Bebauung und der spätere Eigentumserwerb auf einer tatsächlichen Willensübereinstimmung zwischen dem Bauenden und dem Grundstückseigentümer beruhen.  In diesem Fall nämlich ist für jeden verständigen Grundstückseigentümer klar, dass ihm die mit dem in Aussicht genommenen Eigentumserwerb des Bauwerks einhergehende Wertsteigerung des Grundstücks nicht verbleiben soll. Will der Grundstückseigentümer für den Fall, dass es zu einem späteren Eigentumserwerb doch nicht kommt, einen Ausgleich ausschließen, muss er dies vertraglich fixieren. So kann z.B. eine Rückbauverpflichtung des Pächters vereinbart werden.