Wohnraummietrecht

Längerer Auslandsaufenthalt berechtigt zur Untervermietung, BGH, Urteil vom 11.6.2014, VIII ZR 349/13

Sachverhalt:
Die Mieter einer Wohnung sind wegen einer befristeten Tätigkeit nach Ottawa/Kanada umgezogen. Sie haben ihre hiesige Wohnung jedoch nicht gekündigt, sondern wollen lediglich zwei von drei Zimmern für mehrere Jahre untervermieten und haben deshalb den Vermieter um Zustimmung zur Untervermietung an einen namentlich benannten Mietinteressenten gebeten. Der Vermieter stimmt nicht zu. Die Mieter verklagen den Vermieter – erfolgreich – auf Zustimmung zur Untervermietung und verlangen jetzt in einem weiteren Prozess vom Vermieter Schadensersatz für die ihnen entgangene Untermiete.

Entscheidung:
Der Vermieter muss den Mietern die ihnen entgangene Untermiete ersetzen, entschied der BGH. Die Mieter haben nachvollziehbare Gründe für ihr Begehren, ihre Wohnung zum Teil unter zu vermieten, benannt und deshalb einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung. Dadurch, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung nicht erteilt hat, hat er schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des den Mietern daraus entstandenen Schadens in Form des Mietausfalls verpflichtet.

Wichtig:
Der Mieter muss den Vermieter grundsätzlich um Erlaubnis fragen, wenn er untervermieten will, § 540 BGB. Das gilt sowohl für Wohnraum als auch für Gewerberaum. In Ergänzung regelt § 553 BGB für Wohnraummiteverhältnisse, dass der Vermieter die Untervermietung gestatten muss, wenn der Mieter hierfür vernünftige Gründe nennt, also ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweist. Dieses berechtigte Interesse kann in der Veränderung der wirtschaftlichen, persönlichen oder familiären Situation der Mieter liegen. Zudem muss der Mieter den Namen des Untermieters mitteilen, damit sich der Vermieter ggf. nach diesem erkundigen kann. Die Untervermietung muss dem Vermieter zumutbar sein. Das wäre nicht der Fall, wenn wichtige Gründe gegen der Untermieter sprechen (hierzu gehört nicht dessen Vermögenssituation!), die Wohnung übermäßig belegt würde oder der Verwendungszweck Wohnen geändert würde. Zudem darf bei Wohnraum nicht die gesamte Wohnung, sondern lediglich ein Teil untervermietet werden. Will der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten und wird ihm dies nicht gestattet, hat er jedoch das Recht, die Wohnung zu kündigen.



Mieterhöhung nur mit wirksamen Mieterhöhungsschreiben BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12

Sachverhalt
Der Vermieter einer in einer Kleinstadt (ca. 4.450 Einwohner) in der Nachbarschaft von Nürnberg gelegenen Wohnung hat von seinem Mieter die Erhöhung der Miete verlangt und dabei in seinem Mieterhöhungsschreiben auf den Mietspiegel von Nürnberg (ca. 500.000 Einwohner) Bezug genommen, wobei er von der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Miete einen Abschlag von 30% vorgenommen hat.

Entscheidung:
Der BGH hält dieses Vorgehen für unzulässig. Zwar ist es nach dem Gesetz (§ 558a Abs. 4 S. 2 BGB) grundsätzlich zulässig, das Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel einer „vergleichbaren Gemeinde“ zu begründen. Entscheidend ist dabei allerdings die Vergleichbarkeit der Gemeinden. Das eine Gemeinde nicht einmal 5.000 Einwohnern nicht mit einer Großstadt wie Nürnberg vergleichbar ist, liegt auf der Hand. Daran ändert auch der vom Vermieter vorgenommene Abschlag von 30% nichts, denn allein entscheidend ist das Merkmal der Vergleichbarkeit der Gemeinde, für die ein Mietspiegel vorliegt und der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, für die eine höhere Miete unter Bezugnahme auf den fraglichen Mietspiegel verlangt wird.

Wichtig
Mieterhöhungsverlangen sind nach § 558a BGB schriftlich zu verfassen und zu begründen. Fehlt es hieran, kann eine Klage auf Mieterhöhung keinen Erfolg haben. Zur Begründung der Mieterhöhung kann u.a. Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel und zwar auch dann, wenn für die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, deren Miete erhöht werden soll, kein Mietspiegel existiert. Allerdings müssen dann beide Gemeinden, also diejenige, deren Mietspiegel verwendet wird und diejenige, in der die Wohnung liegt, vergleichbar sein. Eine Vergleichbarkeit hat der BGH z.B. bei den Städten Schorndorf und Backnang angenommen (Urteil vom 16.06.2010, VIII 99/09). Beide Städte sind mit 40.000 bzw. 36.000 Einwohnern ähnlich groß.