Wohnungseigentumsrecht

Vorschuß für Anfechtungsverfahren vom Gemeinschaftskonto? BGH, Urteil vom 17.10.2014, V ZR 26/14

Sachverhalt:
Auf einer Eigentümerversammlung wurde der Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2013 beschlossen. Darin war aufgrund laufender Beschlussanfechtungsklagen eine Ausgabenposition "RA-Kosten/Rechtsstreit" mit 7.000 € eingestellt und nach Miteigentumsanteilen in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer verteilt. Der Beschluss wurde angefochten. Beanstandet wird der Ansatz der Kostenposition "RA-Kosten/Rechtsstreit" in den Einzelwirtschaftsplänen.

Entscheidung:
Der BGH hat das Vorgehen gebilligt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Aufbringung von Vorschüssen für Anwalts- und Verfahrenskosten beschließen, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind. In diesem Fall können die Mittel im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen für alle Wohnungseigentümer angesetzt werden. Sind Beschlussanfechtungsklagen nicht abzusehen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss lediglich ermächtigen, dafür Gemeinschaftsmittel einzusetzen.

Wichtig:
Mit dieser Entscheidung erleichtert der BGH die Verwaltungspraxis. Durch das Zulassen solcher Beschlüsse wird die Verwaltung in die Lage versetzt, einen Rechtsanwalt mit der Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungsklagen zu beauftragen und die Kosten hierfür dem Gemeinschaftskonto zu entnehmen. Dies Vorgehen war bislang umstritten, denn Anfechtungsklagen sind gegen die übrigen, also alle nicht klagenden Eigentümer zu richten und damit keine Angelegenheit des Verbandes. Streng genommen darf dann auch das Verbandsvermögen nicht zur, wenn auch nur vorläufigen Begleichung der Verfahrenskosten verwendet werden. Richtigerweise müssten die Kosten, die für die Verteidigung entstehen, von den einzelnen beklagten Eigentümern angefordert werden. Dieses Ziel ist regelmäßig nicht zu erreichen, weil die Vorschüsse weder einheitlich und noch zeitnah eingehen werden und dies die Beauftragung eines Rechtsanwalts und dessen Tätigkeit erschwert. Da noch nicht klar ist, wer anfechten wird, also jeder Eigentümer Kläger oder Beklagter sein kann, sah es der BGH als zulässig an, die Kosten wie geschehen zu verteilen. Die Entscheidung sagt jedoch nichts zu den Fällen aus, in denen Anfechtungsklagen bereits anhängig sind. In diesen Fällen sind ja die Kläger- und Beklagtenrollen verteilt. Die Argumentation des BGH dürfte m.E. nach aber auch für Beschlüsse gelten, in denen die vorläufige Entnahme von Kostenvorschüssen vom oder eine Sonderumlage auf das Gemeinschaftskonto für bereits anhängige Verfahren getroffen werden.
Achtung: Die endgültige gerichtliche Kostenentscheidung darf nicht umgegangen werden! Siegt also der anfechtende Wohnungseigentümer und haben die übrigen beklagten Eigentümer die Kosten des Verfahrens zu tragen, so hat in der nächsten Jahresabrechnung eine Richtigstellung zu erfolgen, d.h. die Verfahrenskosten sind ausschließlich auf die verlierenden Eigentümer umzulegen.


Die Kosten der Verwalterin, die einen Prozess über die Beschlussanfechtung für die übrigen Eigentümer führt, tragen die Eigentümer, BGH, Urteil vom 7.5.2014, V ZB 102/13

Sachverhalt:
Nach einer Eigentümerversammlung focht ein Wohnungseigentümer mehrere Beschlüsse an. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ließ sich nicht anwaltlich vertreten, sondern beauftragte die WEG-Verwaltung mit der Prozessführung. Es wurde eine Sondervergütung in Höhe von 75,00 EUR je Stunde vereinbart. Die Klage war nur teilweise erfolgreich, so dass das Gericht dem Kläger 70% der Verfahrenskosten auferlegte. Die beklagten Wohnungseigentümer verlangten im Verfahren um die Fesetzung der Prozesskosten 19,35 Arbeitsstunden der Verwaltung zu dem vereinbarten Stundensatz (= 1.451,25 EUR netto) und Aufwendungen für vier Schreiben der Verwaltung an die Beklagten (= 69,90 EUR netto) nebst Mehrwertsteuer als zu erstattende Kosten des Rechtsstreits entsprechend der Kostenquote des Urteils festzusetzen.

Entscheidung:
Der Kläger muss, trotzdem er die Klage zum überwiegenden Teil verloren hat, nur einen geringen Teil der Kosten der Verwaltung für die Prozessführung übernehmen. Die Karlsruher Richter hielten hier nur die Kosten der Wahrnehmung von 2 Gerichtsterminen (5 Stunden à 75,00 EUR zzgl. Mehrwertsteuer) für erstattungsfähig, nicht aber die Kosten, die die Verwaltung für die Vorbereitung der Termine und die Unterrichtung der Eigentümer berechnet hatte. Dieser allgemeine Aufwand für die Prozessführung ist grundsätzlich nicht erstattungsfähig. Anders ist dies jedoch, wenn ein Rechtsanwalt beauftragt wird. Dessen Kosten sind erstattungsfähig.

Wichtig:
Damit sollten sich Eigentümer und Verwalter genau überlegen, ob sie z.B. aus Kostengründen auf die Einschaltung eines Anwalts verzichten. Aus Sicht der Eigentümer wird der Verwalter häufig günstiger sein, als ein Anwalt und aus Sicht der Verwaltung mag die Sondervergütung an Anreiz sein. Das Gesetz jedenfalls sieht nur den Ersatz der Kosten für die Einschaltung eines Anwalts vor.


Die Prozesskosten bei Hausgeld- und Schadensersatzklagen der WEG gegen einzelne Eigentümer sind auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegen, BGH, Urteil vom 4.4.2014, V ZR 168/13

Sachverhalt:
Ein Wohnungseigentümer wurde von der Gemeinschaft auf Zahlung einer Sonderumlage verklagt. Die Gemeinschaft verlor den Prozess, weil der Beschluss über die Zahlung der Sonderumlage mangels ausreichender Bestimmtheit des Inhalts nichtig war. In der nächsten Jahresabrechnung wurden die Kosten des verlorenen Prozesses auf alle Eigentümer umgelegt. Hiergegen wendet sich der damalige Beklagte und jetzige Kläger.

Entscheidung:
Ohne Erfolg! Die obersten Richter in Karlsruhe stellen sich auf die Seite der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie urteilten, dass bei Hausgeld- und Schadensersatzklagen, die die WEG gegen einzelne Eigentümer führt, die Prozesskosten, die der Gemeinschaft entstehen, auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG umzulegen sind, denn die Finanzierungsverantwortung für die Gemeinschaft obliegt den Wohnungseigentümern als gemeinschaftliche Aufgabe. Dass demzufolge auch der Eigentümer, der in einem Verfahren gewonnen hat, das die WEG gegen ihn führte, die Finanzierungskosten der Gemeinschaft für den Prozess anteilig endgültig zu tragen hat, ist in seiner Zugehörigkeit zum klagenden Verband begründet.

Wichtig:
Der BGH stellt eine seit der Neufassung des WEG umstrittene Frage klar. Wegen des neuen § 16 Abs. 8 WEG wurde zum Teil davon ausgegangen, dass der von der Gemeinschaft verklagte Wohnungseigentümer sich an den Prozesskosten der Gemeinschaft nicht beteiligen müsse und zwar noch nicht einmal an etwaigen Vorschusszahlungen. Nach anderer Ansicht sollen zwar die Vorschüsse durch alle Wohnungseigentümer aus dem Verwaltungsvermögen aufzubringen und deshalb zunächst von allen Wohnungseigentümern zu tragen sein. Für die endgültige Verteilung der Kosten soll dann die Kostenentscheidung im Urteil maßgeblich sein. Einer dritten Meinung nach handelt es sich bei den Prozesskosten um Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG, an denen sich alle Wohnungseigentümer ausnahmslos beteiligen müssen. Der BGH folgt dieser zuletzt genannten Ansicht jedenfalls für die Fälle, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Hausgeld- oder Schadensersatzansprüche geltend macht. Dies bedeutet, dass der beklagte Wohnungseigentümer bei gegen ihn gerichteten Hausgeld- oder Schadensersatzklagen nicht von den Prozesskosten, die der Gemeinschaft entstehen, freigestellt werden kann. Gewinnt die Gemeinschaft den Prozess, wird die von dem Beklagten geschuldete Erstattung der Prozesskosten allen Wohnungseigentümern also auch dem Beklagten gutgeschrieben. Gewinnt der Wohnungseigentümer, hat er zwar einen Anspruch auf Erstattung seiner Prozesskosten. Seinen Anteil an den Prozesskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft hat er jedoch - wie die übrigen Wohnungseigentümer auch - zu tragen.



Kein Alleingang eines Wohnungseigentümers bei Mängeln, BGH, Urteil vom 6.3.14, VII ZR 266/13

Sachverhalt:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft führt wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum (Schallschutz, Feuchtigkeit) gegen die Bauträgerin selbständige Beweisverfahren. Zu beiden sich aus diesen Verfahren ergebenden Gutachten beschließt die WEG, dass die Einigungsbemühungen mit dem Ziel der Mängelbeseitigung fortgesetzt werden sollen, wobei bei deren Scheitern Klage erhoben werden soll. Allerdings sollte zunächst das vorliegende Gutachten um eine Stellungnahme ergänzt werden, welche Beseitigungsmaßnahme zu welchen Kosten geeignet wäre. Bis dahin sollten die Feuchtigkeitsschäden nicht beseitigt werden. Ein Wohnungseigentümer setzt der Bauträgerin unmittelbar nach den vorgenannten Beschlüssen eine Frist zur Beseitigung der Mängel und kündigte für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die Geltendmachung seiner Ansprüche an. Nach Fristablauf klagte er auf Rückabwicklung seines Kaufvertrag und Ersatz des ihm entstandenen Schadens in Höhe von über 250.000,00 EUR.

Entscheidung:
Der BGH wies die Klage ab. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe durch ihre Beschlüsse die Ausübung der Gewährleistungsrechte an sich gezogen. In solchen Fällen ist die Aufforderung zur Mangelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Gemeinschaft kollidiert. Das war hier der Fall, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zugelassen, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hielt.

Wichtig:
Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Verkäufer auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen (sog. Ansichziehen). Die Gemeinschaft ist dann für das Durchsetzen der auf die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Ansprüche zuständig. Diese Zuständigkeit bezieht sich allerdings nicht auf die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer, großen Schadensersatz zu verlangen, den Erwerbsvertrag zu wandeln oder von ihm zurückzutreten. Diese individuellen Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Verkäufer kann der Wohnungseigentümer grundsätzlich selbständig verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Verkäufers nicht beeinträchtigt sind. Das ist der Fall, wenn davon auszugehen ist, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft den von den einzelnen Wohnungseigentümern geforderten Mängelbeseitigungsmaßnahmen nicht widersetzt. Hier war jedoch für die Wohnungseigentümergemeinschaft gerade noch nicht geklärt, welche Maßnahmen für eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung erforderlich wäre.




Keine Kündigung des Verwalters ohne Vollmacht BGH, Urteil vom 20.2.14, III ZR 443/13

Sachverhalt:
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß Beschluss für die Gemeinschaft die Dienste eines Gebäudeservices gekündigt. Das Unternehmen hat die Kündigung unter anderem zurück gewiesen, weil der Kündigung keine Vollmacht des Verwalters beigefügt war.

 

Entscheidung:
Das Zurückweisen der Kündigung erfolgte zu Recht, entschied der Bundesgerichtshof. Der Verwalter sei zwar berechtigt, im Namen der Gemeinschaft eine Kündigung auszusprechen, wenn er hierzu z.B. durch Beschluss ermächtigt wurde, § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG. Trotzdem gebiete es der Schutz des Vertragspartners, hier also des Gebäudeserviceunternehmens, dass dieser die Kündigung nach § 174 S. 1 BGB wegen nicht nachgewiesener Vollmacht zurückweisen darf. Der Vertragspartner habe ein schützenswertes Interesse zu wissen, ob der Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft, also der Verwalter, bevollmächtigt war, die Kündigung auszusprechen.

 

Wichtig:
Der Verwalter sollte zur Vermeidung des o.g. Ergebnisses gerade bei Kündigungen von Verträgen stets eine Vollmacht beifügen. Sofern dies unterbleibt und der Vertragspartner die Kündigung unverzüglich zurückweist, bleibt nur, die Kündigung zu wiederholen. Das setzt ggf. allerdings neue Kündigungsfristen in Lauf und ist z.B. bei außerordentlichen, verhaltensbedingten Kündigungen in der Regel nicht möglich, da diese unverzüglich nach dem Fehlverhalten des Vertragspartners auszusprechen sind. Der Verwalter kann sich eine Sondervollmacht für die konkrete Rechtshandlung ausstellen lassen. In der dürfte aber auch das Beifügen des Protokolls über seine Bestellung genügen, sofern dies notariell beglaubigt ist.




Keine Terrassenüberdachung ohne Beschluss  BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13

Sachverhalt:
In einer WEG-Reihenhausanlage lässt ein Eigentümer seine Terrasse überdachen, indem das Dach an der Außenwand des Nachbarn befestigt wird. Einen genehmigenden Beschluss hierfür gibt es nicht.  Ein Miteigentümer verklagt den Terrassendachbesitzer nun auf Beseitigung. Dieser bot an, das Dach auf der Terrassenfläche aufzuständern, so dass es nicht mehr an der Außenwand des Nachbarn befestigt gewesen wäre

Entscheidung:
Die Terrassenüberdachung muss entfernt werden, denn sie stellt eine für die übrigen Eigentümer nachteilige bauliche Veränderung dar. Unabhängig von der Frage, ob schon die einheitliche Optik der Reihenhäuser durch die Überdachung der Terrassen nachteilig verändert worden ist, entstehen bei etwaigen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten an der im Gemeinschaftseigentum stehenden Außenwand, an der das Dach befestigt ist,  höhere Kosten, da zur Vornahme dieser Arbeiten zunächst das Dach zu entfernen wäre.

Wichtig:
Selbst wenn das Dach ohne Berührung mit der Außenwand des benachbarten Reihenhauses ausschließlich auf der Terrassenfläche aufgeständert worden wäre, an der ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist, hätte das Dach mangels Genehmigung durch die übrigen Eigentümer entfernt werden müssen. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn das Sondernutzungsrecht dem Eigentümer bauliche Veränderungen auf der Sondernutzungsfläche gestattet.


Keine Mobilfunksendeanlage ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümergemeinschaft
BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13

Sachverhalt:
Die Eigentümer einer aus einem 22-stöckigen Hochhaus bestehenden Wohnungseigentumsanlage beschließen mehrheitlich die Verlegung von Antennen einer bestehenden Mobilfunksendeanlage vom Flachdach des Gebäudes auf das Dach des Aufzughauses. Dort standen bislang noch keine Antennen.

Entscheidung:
Der Mehrheitsbeschluss ist ungültig. Die Installation der Antennen auf dem Aufzughaus stellt eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar, der alle nachteilig betroffenen Eigentümer hätten zustimmen müssen. Zumindest die anfechtende Wohnungseigentümerin hatte hier nicht zugestimmt.

Wichtig:
Die Karlsruher Richter stellten darüber hinaus fest, dass selbst eine nicht lediglich völlig unerhebliche Erweiterung einer vorhandenen Antennenanlage als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG zu werten sei. Der Nachteil für Eigentümer liege darin, dass auf der Grundlage des allgemein bekannten wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen bestehe. Dies stellt eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen muss.